Estudio YoungIncumplimiento de contratos en pozo
La desarrolladora no entrega, no escritura y no responde. Los tribunales ya resolvieron sus excusas. Nosotros ejecutamos esa jurisprudencia a favor suyo.
Representamos a compradores e inversores de pozo damnificados: obras paralizadas, entregas demoradas, fideicomisos al costo desbordados, escrituras que no llegan. Tres salidas — exigir, resolver o ejecutar — y un método para elegir la más rentable.
Es para usted si...
- Compró en pozo y la obra está parada o avanza a ritmo de excusas.
- El edificio se terminó, usted pagó todo, y la escritura no aparece.
- Firmó una “adhesión a fideicomiso al costo” y los aportes extraordinarios no paran de llegar, sin rendición de cuentas.
- Le ofrecen firmar otra prórroga “para no complicar las cosas”.
- Compró por cesión de boleto y ahora nadie reconoce su posición contractual.
Usted es consumidor — aunque le hayan hecho firmar otra cosa
El contrato dice que usted es “fiduciante adherente clase B”, “inversor” o “socio del emprendimiento”. La doctrina y la jurisprudencia dicen otra cosa: quien compra una unidad para vivienda mediante adhesión a un fideicomiso es un consumidor (Ley 24.240) — el fideicomiso es solo el vehículo del negocio.
Consecuencias prácticas: las cláusulas abusivas son nulas, la carga de la prueba se invierte a su favor, el trato indigno se sanciona y puede reclamarse daño punitivo — una multa civil adicional a la indemnización.
Las 4 excusas de la desarrolladora — y por qué no funcionan en tribunales
| La excusa | Lo que resolvieron los tribunales |
|---|---|
| "El fiduciario es un mero administrador; demande a los otros fiduciantes." | Falso. El fiduciario es el dueño fiduciario del proyecto, responsable de cumplir el cronograma "con la diligencia del buen hombre de negocios". Está legitimado y responde por el incumplimiento (CNCiv., Sala H, 4/5/2016, "Cleimbosky, Marcela Silvia c/ Fiduciaria Buenos Aires S.A. s/daños y perjuicios", MJJ98962). |
| "La obra se demoró por los proveedores / la crisis / un hecho imprevisto." | El incumplimiento de un proveedor NO es caso fortuito: quien asume construir un edificio debe prever inconvenientes de obra. La demora imputable genera daños e incluso daño punitivo. |
| "Firmemos una prórroga y en 12 meses le entregamos." | Cada prórroga firmada sin contraprestación es mora que usted perdona gratis. Los tribunales computan la mora original; una prórroga se firma con penalidad diaria y garantías, o no se firma. |
| "No hay plata para devolverle; espere a que la obra se reactive." | Si la escrituración se vuelve imposible por causa del deudor, la obligación se convierte en pagar el equivalente en dinero — actualizado — más daños y daño moral (CNCiv. Sala A, 2026). Las cautelares aseguran el cobro: la justicia llegó a embargar un edificio entero por una sola unidad. |
Sus tres vías (la elección es económica, no solo jurídica)
| Vía | Qué se obtiene | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Cumplimiento forzado | Escrituración judicial + posesión + daños por la demora (multas del boleto, alquileres perdidos). | La obra existe y la unidad vale más que lo pagado. |
| Resolución con daños (arts. 1083/1084 CCCN + Ley 24.240) | Devolución del precio actualizado + daños + eventual daño punitivo. | La obra es inviable o usted perdió la confianza en el proyecto. |
| Ejecución y cautelares | Embargo de unidades o del edificio, inhibición, intervención del fideicomiso, rendición de cuentas forzada (art. 1674 CCCN). | Riesgo de insolvencia o de que vendan los activos remanentes. |
El proceso con plazos reales
1. Auditoría del contratosemanas 1 a 2, sin cargo
Boleto o adhesión, mora real de la desarrolladora, cláusulas abusivas (nulas si es relación de consumo), estado registral del proyecto, solvencia visible. Dictamen: vía recomendada, plazos y costos.
2. Intimación y cautelares tempranasmes 1 a 2
Constitución en mora fehaciente y, ante riesgo, embargo o anotación de litis inmediatos. En insolvencias, el que asegura primero cobra; el que espera hace fila.
3. Mediaciónmes 2 a 4
Con un reclamo técnico y cautelares en marcha, muchas desarrolladoras acuerdan: cronograma penalizado y garantizado, o salida con devolución actualizada.
4. Demanda y sentencia12 a 24 meses según complejidad
Escrituración, resolución o daños, con la jurisprudencia reciente a favor y el expediente preparado para ejecutar la condena.
Grupos de damnificados: la fuerza de los números
En 2026, compradores de un mismo proyecto que agotaron las prórrogas se organizaron y judicializaron juntos — y el caso se volvió noticia. La acción coordinada multiplica la presión (mediática, cautelar y negocial) y divide los costos de pericias y trámites entre todos.
Cómo funciona con nosotros: identificamos si hay otros damnificados de su proyecto (o usted nos trae el grupo de WhatsApp del edificio), unificamos estrategia y cada comprador mantiene su reclamo individual con honorarios reducidos por escala.
Los 4 errores del comprador damnificado
- Seguir pagando cuotas sin intimar. La excepción de incumplimiento existe, pero debe ejercerse con reserva de derechos e intimación previa — no de hecho.
- Firmar prórrogas gratis. Si acepta esperar, que sea con penalidad diaria, garantía real y reconocimiento de la mora anterior.
- Aceptar devoluciones nominales. Los pesos históricos de hace tres años son una quita encubierta; la jurisprudencia reconoce actualización y daños. No firme recibos liberatorios sin revisión.
- Reclamar solo, tarde y sin cautelares. El activo de la desarrolladora se agota con cada unidad que vende. El orden de llegada importa.
Preguntas frecuentes
Sí. La jurisprudencia trata la adhesión al fideicomiso como el vehículo de una compra: usted es consumidor y el fiduciario responde por el cronograma. El rótulo del contrato no le quita derechos.
Puede oponer la excepción de incumplimiento, correctamente instrumentada (intimación previa, reserva de derechos). Hacerlo de hecho, sin blindaje, es regalarle a la desarrolladora el argumento de su propia mora.
Es una multa civil (art. 52 bis, Ley 24.240) que se suma a la indemnización cuando el proveedor incumple con desaprensión grave. Los tribunales ya lo aplicaron contra fiduciarias por demoras injustificadas de obra.
Se persigue al fiduciario por responsabilidad propia (art. 1674 CCCN), a los desarrolladores detrás del vehículo y a los activos remanentes con cautelares. La estructura fiduciaria protege el negocio — no la impunidad.
La auditoría inicial del contrato es sin cargo. Honorarios por escrito con componente de éxito sobre lo recuperado; en grupos, los costos fijos se comparten.
¿Por qué Estudio Young?
- Conocemos los dos lados del mostrador: estructuramos fideicomisos para desarrolladores. Sabemos dónde les duele, qué esconden sus contratos y cómo se los lee un juez.
- Cautelares primero: aseguramos el activo antes de discutir el derecho.
- Litigamos con los fallos en la mano: escrituración forzada, devolución actualizada, daño moral y daño punitivo ya tienen jurisprudencia firme — la citamos con nombre y sala.
- Escala de grupo: coordinamos damnificados del mismo proyecto para multiplicar fuerza y dividir costos.
Ficha del fallo citado
- Carátula
- Cleimbosky, M. S. c/ Fiduciaria Buenos Aires S.A. s/daños y perjuicios
- Tribunal
- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil — Sala H
- Fecha
- 4 de mayo de 2016
- Cita
- MJ-JU-M-98962-AR
Auditoría de su boleto o fideicomiso
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